L’espropriazione immobiliare è quel tipo di esecuzione forzata che ha ad oggetto i beni immobili del debitore. E’ una procedura che prevede il pignoramento dell’immobile e successiva vendita. La richiesta può essere fatta dal crediore garantito da ipoteca e, in altri casi, dal curatore fallimentare se a fallire è un imprenditore commerciale o una società. La procedura è disciplinata dagli articoli 555 e susseguenti del codice di procedura civile. La scelta dell’immobile da pignorare è fatta dal creditore procedente in un momento anteriore al pignoramento. Il creditore, nel momento in cui opta per tale tipo di espropriazione, dovrà già sapere quali beni immobili appartengono al debitore e se il loro valore è approssimativamente sufficiente a soddisfare il suo credito.
La procedura si apre con il pignoramento dell’immobile; tale atto è predisposto dal difensore del creditore e da lui sottoscritto, e deve contenere l’essatta indicazione dei beni e dei diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione. L’atto così predisposto viene consegnato all’ufficiale giudiziario che lo integra con l’ingiunzione prevista dall’articolo 492 del codice di procedura civile e lo notifica al debitore. Immediatamente dopo la notificazione al debitore l’ufficiale giudiziario consegna copia autenticata dell’atto di pignoramento con le note di trascrizione al conservatore dei registri immobiliari  che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note.

La procedura per richiedere la trascrizione del pignoramento può essere intrapresa anche dal creditore pignorante che deve però farne richiesta all’ufficiale giudiziario , inoltre il creditore può far pignorare anche i beni che arredano l’immobile però in questo caso l’ufficiale giudiziario forma due atti di pignoramento separati. Con il pignoramento, il debitore viene nominato custode dei beni pignorati, ma il creditore procedente o un eventuale creditore intervenuto possono ottenere la nomina di di una persona diversa, che viene nominata dal giudice dell’esecuzione. Nel caso in cui il debitore non occupi l’immobile pignorato è il giudice che provvede a nominare un custode, che è persona diversa dal debitore. Decorsi dieci giorni dal pignoramento, il creditore procedente o altro munito di apposito titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile. La richiesta si fa con ricorso al giudice del luogo ove è sito l’immobile, al ricorso devono essere allegati entro 120 giorni, oltre l’estratto del catasto:
- le trascrizioni e le iscrizioni fatte sull’immobile nei 20 anni precedenti;
- la trascrizione dell’atto di pignoramento.

Il certificato delle rendite catastali consente al giudice dell’esecuzione di stabilire il valore dell’immobile e quindi il valore base per la vendita. Il giudice fissa con ordinanza la vendita (senza incanto) fissando un termine entro il quale si possono fare offerte d’acquisto. In caso di esito negativo (ad esempio se il bene non viene venduto, oppure non si raggiunge un prezzo idoneo) si passa alla vendita con incanto (cioè alla vendita all’asta).

La vendita senza incanto consiste consiste nell’esame di offerte che chiunque può presentare (tranne il debitore). Le offerte vengono presentate in busta chiusa presso la cancelleria del tribunale competente, e saranno aperte in apposita udienza fissata dal giudice alla presenza di tutti gli offerenti.
La eventuale vendita all’asta viene disposta dal giudice con ordinaza in caso di esito negativo della vendita senza incanto. In questo tipo di vendita si fa una gara tra gli offerenti e si aggiudica il bene colui il quale fa l’offerta più alta, ma al contempo congrua con le esigenze di capitalizzazione dell’immobile.